Прогноз рынка недвижимости
- Автор теми Syan
- Дата створення
Dobrofey
Active Member
"Цыплят по осени считают" (с)
Учитывать нужно не строящиеся квадраты, а уже сданные или со сроком сдачи максимум к концу года. Потому как при дальнейшем отсутствии кредитования и подьема экономики большинство таких новостроев будет заморожено, либо выкуплено у застройщиков по себестоимости целиком крупными спекулянтами с целью перепродажи через 2-3 года (уже сейчас появляются такие предложения). Потому многие покупатели и переключились на поиск жилья на "вторичке", поскольку она лишена рисков недостроев, отчего ее влияние на рынок жилья только возросло.
Похвально, что вы так упорно отстаиваете свою точку зрения, но только в угоду этому вы постоянно перекручиваете любые факты в свою пользу. Договорились уж до того, что "в первую очередь цены диктует предложение", опровергая труды всех ведущих мировых экономистов мира о балансе спроса и предложения. Да и судя по язвительной риторике в отношении оппонентов вы себя считаете как минимум доктором наук в экономике, хотя упоминания хотя бы о наличии у вас экономического образования (или вообще такового) я в теме не встречал. :king:
Опять же, "первичка" чаще фиксировалась в гривнах, поскольку платилась зарплата за реальную работу "с нуля", поэтому снижения цен там практически не заметно (по Сумам те же 4000-5500 грн/м2, как и до кризиса). При росте курса до 10 грн/$ это и составит 400-550$/м2, но ведь реального падения не будет, просто выиграют валютные спекулянты. И потом, за эти деньги вы как раз таки купите именно голые стены в бетонной коробке, а чтобы жить там, нужно потратить еще 100-200$/м2 на ремонт и дизайн.
Желание нескольких застройщиков, уже сегодня готовых продать свое жилье правительству по таким ценам, пока не показатель. Если на базар, где сидят 10 бабушек с семечками по 1 грн, придет еще одна и станет продавать свои пару стаканчиков по 50 копеек, то остальные не станут тоже снижать цену вдвое. А вот если бы пять бабулек "по пиисят" цену назначили, тогда бы и остальные подтянулись. :greedy:
Но стольких игроков на рынке просто нет, и в докризисный 2008-й год жилья строилось в 5 раз меньше нужного, а сейчас и подавно. Потому ведущую роль в ценообразовании сейчас играет "вторичка", где цены фиксируются в долларах, и продавцы просто морально не готовы постоянно сбрасывать цену из-за скачкообразного роста курса. Тем более, что многие из них взяли эти квартиры в долларовый кредит в надежде, что "онобудиттокодорожать", а теперь просто не могут просить меньше, чтобы не оказаться в убытке.
Если вам хочеться знать, какое отношение я имею к строительству, то я вам отвечу: "Имел прямое". В отличие от вас, я начал работать каменьщиком, затем мастером, затем в этом самом ПТО. Работал у Сумбатова и Верещаги. Построил не один дом, так что вам с вашей насосной еще отжиматься долго нужно будет. При этом я замечу, я говорил о работе на стройке в прошедшем времени, хотя сейчас мои друзья там продолжают работать и я в курсе всех процессов которые просиходят в строительном бизнесе.
Если мы вернемся к определению "Какова себестоимость жилья была ранее?" я вам советую прочесть данную статью.
You must be registered for see links
Заметьте, это не я сказал, а министр, у которого куча специалистов. И хотя сказал он это в 2007 году, однако по разнице между себестоимотью жилья и его продажной цене, можно сделать несложные расчеты. Это просто:
В 2007 году при себестоимости 600 долларов жилье продавали по 1500 долларов
В 2009 году при себестоимости жилья Х долларов жилье продавли по 2200 долларов
Ну а дальше уравнение для 5 класса, как определить чему равна неизвестная Х. Все просто. Предугадывая вашу язвительность я оговорюсь что расчеты примерные но они дают примерное понимание состояние предкризисного рынка жилья.
При этом вы позиционируете себя строителем и должны знать, что ни один строитель не покажет реальных затрат, а постарается их увеличить даже для министерства. Но эти расчеты касаются Киева. А что Сумы? А тут еще проще. Уменьшите нашу Сумскую себестоимость квадратного метра жилья на более дешевые строительные материалы, по сравнению с Киевом. Меньший уровень взяток нашим чиновникам по сравнению с Киевом. И главное. Уменьшите себестоимость квадратного метра жилья в Сумах на более дешевую рабочую силу в Сумах чем в Киеве. Вы ведь строитель и знаете, что очень примерно себестоимость строительства составляет 50% стоимость материалов + 50% стоимость труда. При этом если вы строитель, то вы просто обязаны знать, что все наши Сумские строители которые работали в Киеве получали от 8 тысяч грн в месяц там заработка и выше, те же кто работал в Сумах получали не более 4 тысяч гривен, что в "Побутсервисе" что в "Cумстрое". Вот и выйдем мы на более низкий размер себестоимости Сумского жилья по сравнению с Киевом. Не просто низкий, а намного более низкий уровень себестоимости. Думаю можно говориь о 40% разницы себестоимости Сумского жлья по сравнению с Киевскими.
Еще раз акцентирую внимание, что ни я ни кто иной наверно никогда не узнаем реальной себстоимости кв. местра первички в Сумах. Это всего лишь наши догадки. Только одни основывают их на какой то информации, которой действительно мало, а другие просто пишут тут что бы поболтать.
Я как раз и говорил о сданных в эксплуатацию Сумскими строителями домах. Не тех что строиятся, а тех что уже сданы в эксплуатацию и квартиры из которых вышли на рынок недвижимости в продажи. Пять домов Федорченко и четыре дома Сумбатова. Всего примерно 12 домов в городе в прошлом году. Это около тысячи квартир. Что сейчас происходит со строительством мы все видим.
Последний кризис поставил под сомнение всю экономическую теорию капитализма. Я не экономист, если вы поняли то высшее образование я имею и оно связано как раз с темой разговора, однако в отличие от многих мне интересно слушать курсы лекций экономистов новой формации. В своих постах я ссылался на такие лекции. Видео таких лекций ходит в сети Телесвита. Поглядите на досуге, это поверьте мне занимательно.
Я с вами соглашусь, если не один нюанс. Их уже не несколько. Я давал ссылки на заседание Кабмина, посмотрите сколько там сидело этих застройщиков. А сколько там хотело бы сидеть никому не известно. И это крупные строительные организации. И если, как вы говорите, бабка с семечками посидит один день продавая их по 50 копеек, то это никакого влияния на рынок семечек не произведет, а вот если неделю, то все будут покупать семечки у этой бабки.
А вот с этим утверждением большие проблемы. Я не язвлю, я констатирую факт. Если в США статистика продаж на рынке жилья является официальной, и более того курс экономического роста привязан к этим показателям, то у нас статистика продаж жилья засекречена. Мы с вами можем только догадываться сколько жилья необходимо в сумах, что бы удовлетворить покупательский спрос населения. Мы даже не знаем какой это спрос, поскольку на рынке жилья существовал спекулятивный спрос. Поэтому у меня никаких аргументов в данном вопросе нет. При этом я не видел продаж под "ноль" в нововозведенных домах у строительных организаций, что говорит о многом.
Вторичка будет вести ведущую роль в ценообразовании только после того, как строительные организации на фоне замораживания строительства распродадут остатки своих квартир. Сейчас предложений на первичке море, по цене 4000-5000 гривен. Это выходит однокомнатная квартира стоит 20 тысяч долларов. Примерно. Покупать за 17 тысяч, как увверждают тут некоторые, на вторичке, при 20 на первичке, это надо быть идиоту. Просто сегодня продавцы на вторичном рынке надеятся на лучшее и держат цены. Я их не упрекаю, хозяин барин.
Max_S
Active Member
Конкретные примеры по Сумам в студию однокомнатной новой уже готовой не менее 33 квадратов за 20000 долларов. Вас уже не однократно просили привести пример где в Сумах можно купить однокомнатную или двухкомнатную по цене 400 баксов за квадрат. Кроме сказки про соседку продаюшую однокомнатную чуть ли не за 10000 ничего не было услышано.
Dobrofey
Active Member
"Задним умом" многие крепки. Это я не о вас, а о новоявленных "экономистах новой формации", подобных "аналитегов" развелось по сети предостаточно. Только вот кризис теперешний далеко не спонтанный, а был подготовлен с целью скупки подешевевших активов очень серъезными и влиятельными силами, которые свои прогнозы нигде не публикуют и в рейтинге миллиардеров не учавствуют, хотя ворочают капиталами побольше гейтсовских. :mrgreen:
Давайте не мешать мух с котлетами - будем говорить не о "хрущах" в 20-ть квадратов по барыжеским ценам, а о рынке хорошего "вторичного" жилья. Повторюсь, в новостроях вы получаете голые стены (если вообще получите в срок), а там - обустроенное жилье с ремонтом по принципу "купил и живи". Кроме того, нужно учитывать местоположение дома и общую обустроенность территории. Например, на Черепина полно красивых просторных новостроек у озера, но посмотрите вокруг - везде песок, мусор, бурьян растет, ни нормальных асфальтных дорожек, осенью все размыто...
Главной бедой теперешней ситуации на рынке жилья я считаю привязку цены к доллару, из-за спекуляций с валютой курс постоянно прыгает на "качелях". Для рынка "вторички" правильнее было бы тоже зафиксировать свои цены в гривне, как это сделали новостройщики. Прося за квартиру 25.000$ при курсе 8.0, можно долго ждать, пока не придется продать её за 20.000$ при курсе 10.0; поэтому лучше сразу установить цену в 200.000 грн, так она будет постоянной и психологически будет показывать наличие "дна" в падении цен.
З.Ы. Разговоры о том, что курс к Новому году будет 15-20 грн/$ спекулятивны и направлены на расшатывание и без того печальной экономической ситуации в стране. Такой курс невыгоден в первую очередь самим банкам, т.к. выплаты по валютным кредитам тогда вообще прекратятся, а залоговое имущество и без того упало в цене.
Просю прощения, я не строитель, я - менеджер проектов. Я смотрю на стройку свысока, то есть меня не волнуют деревья, а исключительно лес. Потому я вижу много того, чего ваши знакомые каменщики и маляра не могут просто знать. Я, в частности, вижу, за какие минимальные деньги готовы работать сумские строительные фирмы. И эти деньги не соответствуют вашим убеждениям, а несколько больше оных. Так шта... Ваши строительные навыки не соответствуют вашим рассуждениям о рынке недвижимости.
Оно и видно как вы вкурсе. Я квартиру в июле покупал. Так что что по чем на рынке в курсе. Интересно посмотреть что б вам сказали в агенстве или "побутсервисе" на просьбу подобрать двухкомнатную за 15000-17000.
Ничего вы не покупали. Иначе вы бы знали, что сегодня и ранее "Побутсервис" продает жилье на первичном рынке по 4000 - 5000 гривен за метр. У вас явно не лады с математикой если вы не можете умножить 33 квадратных метра на 4500 гривны и разделить на текущий курс доллара. Для вас я посчитал, на сегодня это примерно 17 000 ( семнаднать тысяч ) долларов. Почему я и воспринимаю ваши посты иронически как человека у которого буйная фантазия и ноль знаний ситуации в Сумах, да и не только. :razz:
Звоните в "Побутсервис", звоните и спрашивайте. Вам подтвердят приведенный порядок цыфр, в диапазоне 4-5 тысяч гривен за квадрат. Кстати эти цены были и тогда когда доллар практически до 9 подскочил. :razz: