Как предстоящие выборы скажутся на стоимости квартир (17.06.2009 10:00 )
Майский рост цен на квартиры массового спроса (+ 5-10%) озадачил потенциальных покупателей: возможно, рынок уже нащупал "дно" и теперь стоимость жилой недвижимости взлетит со скоростью выпущенного из рук воздушного шарика? Пока граждане ломают голову над этим вопросом, эксперты утверждают: до конца года ценовая ситуация на жилищном рынке будет определяться еще и политическими факторами. "ВД" выясняла, как предстоящие выборы скажутся на стоимости квартир.
Силы притяжения
В конце мая в столице из риелторских баз данных улетучились предложения дешевле $40 тыс. "В апреле-мае было реализовано большинство самых дешевых вариантов, в продаже остались квартиры подороже, - говорит Руслан Безуглый, гендиректор АН "Украинский дом" (Киев). - Поэтому и возник эффект подорожания". Специалисты считают его временным. Тенденцию снижения цен на квартиры на ближайшие полгода, по их мнению, закрепит именно предстоящая смена главы государства.
Выборы зачастую не способствуют росту цен на жилье (см. "Динамика цен на столичные квартиры во время избирательных кампаний"). Этот политический фактор традиционно отражается застоем на рынке жилой недвижимости. Сокращается общее количество сделок, покупатели и продавцы предпочитают выждать, чтобы понять, как будет развиваться ситуация после выборов. Поэтому первые откладывают покупку, а вторые снимают с продажи квартиры. Из-за падения активности на рынке замедляется и рост цен на жилье, а в некоторые моменты избирательных кампаний цены даже снижаются.
"Никаких тенденций к подорожанию жилья до середины-конца 2010 года однозначно не будет, и одна из причин - выборы", - утверждает Сергей Костецкий, маркетолог-аналитик консалтинговой компании SV Development. Кроме того, к обычному падению массового спроса во время предстоящих выборов (сейчас рассматриваются две даты - декабрь с.г. или январь 2010 г.) добавится и сезонное снижение деловой активности в пред- и постновогодний периоды.
Еще один косвенный фактор влияния на стоимость "вторички" накануне смены власти - курс доллара, привычно зависящий от политических процессов. Майское падение американской валюты (курс НБУ за месяц снизился на 1%) приостановило удешевление квартир, а в некоторых случаях даже позволило продавцам пересмотреть цены в сторону повышения. "В связи с тем, что доллар падает, динамика снижения цен на недвижимость замедлилась. Если месяца полтора-два назад, когда доллар рос или оставался стабилен, мы наблюдали падение стоимости квартир на 5-10% в месяц, то сейчас темпы снижения цен сократились менее чем до 5% в месяц", - констатирует Костецкий.
К моменту старта предвыборной гонки эксперты ожидают рост курса доллара. "Некоторые аналитики прогнозируют, что к концу года доллар будет стоить 9 грн. Мы также ожидаем его подорожания в свете выборов, но до уровня 8,3 грн./$", - полагает Николай Ивченко, руководитель информационно-аналитического департамента компании "Форекс-клуб". Тенденция укрепления американской валюты, в которой номинирована стоимость основной массы квартир на вторичном рынке, не даст оснований продавцам пересматривать долларовые цены в сторону повышения.
Способствовать этому будет еще один фактор, напрямую не зависящий от избирательного процесса, - остановка ипотечного кредитования. "Наступает период расчета банков со своими внешними кредиторами, поэтому вряд ли стоит ожидать оживления ипотечного кредитования в ближайшее время, - поясняет Дмитрий Лобов, директор по работе с партнерами сети ипотечного супермаркета "Т.О.Ч.К.А". - Как минимум до конца года массовой ипотеки в Украине не будет. На уровень кредитования, наблюдавшийся год назад, мы вернемся не раньше, чем через два-три года. И это очень оптимистический сценарий".
Стабилизация на дне
Эксперты склонны высказывать очень обнадеживающие прогнозы в отношении развития событий и в экономической, и в политической жизни страны. По мнению оптимистов, в конце нынешнего - начале следующего года рынок жилой недвижимости наконец достигнет "дна". До выборов, уверены аналитики, цены на вторичном рынке будут снижаться на 1-5% ежемесячно (за исключением конца августа-сентября, когда возможен всплеск покупательской активности). "Затем наступит ценовое "дно", до конца 2010 г. цены на рынке стабилизируются и будут варьироваться на плюс-минус 1% ежемесячно", - говорит Сергей Костецкий.
Темпы снижения стоимости жилья "от застройщиков", как утверждают эксперты, будут более скромными. Строительные компании все так же не видят возможности установить цены ниже себестоимости, а нынешней их уровень к ней уже близок. К началу следующего года "первичка" может подешеветь еще в пределах 2-3% за весь период. "Мы сейчас уже готовы продавать квартиры по цене 3850 грн./кв. м без НДС (4620 грн. с учетом налога). В этой сумме около 4% рентабельности поверх себестоимости, - поясняет Михаил Бурьянский, гендиректор строительной компании "Днепрэнергоинвест" (Кировоградская область). - Застройщики уже снижают цены, не ставя задачу получать колоссальные прибыли, но опускать ее ниже себестоимости нет смысла. В целом по Украине, думаю, новое жилье в следующем году будет продаваться по цене от $500-600/кв. м по курсу НБУ". Большее падение цен на первичном рынке возможно только в случае отмены государством 20% НДС - это решение с начала кризиса лоббируют строительные компании, но все еще безуспешно.
Однако большинство собеседников "ВД" держат "про запас" и пессимистический сценарий развития событий, согласно которому может наступить не просто снижение, а обвал рынка. "Активность на рынке жилья, как правило, после выборов, повышается. Поэтому после оглашения результатов и до конца 2010 года можно ожидать стабилизации цен, если не будет никаких негативных сценариев развития событий во время голосования, - резюмирует Руслан Безуглый. - Если выборы пройдут не очень гладко, если начнутся акции протеста и ситуация станет неконтролируемой, это может потянуть рынок недвижимости вниз". Эксперты считают обязанностью, в первую очередь, властей сделать так, чтобы "воздушный шарик" рынка недвижимости вообще не лопнул.
Алексей Говорун, заместитель генерального директора по стратегическому развитию и маркетингу компании ТММ (Киев)
- Если в ретроспективе оценивать влияние политики, выборов на рынок недвижимости, то иногда за два-три месяца до ожидаемого события мы наблюдали снижение деловой активности. Что рождало отложенный спрос, который реализовывался спустя время после того, как политическое событие происходило и теряло свою актуальность.
Иногда снижения деловой активности не наблюдалось вообще в зависимости от тренда на рынке, а в течение последних лет таким трендом был устойчивый рост, нивелировавший факторы политических рисков. В этом году рынок более чувствителен к любым колебаниям - и сезонным, и политическим. В целом, думаю, через полгода следует ожидать оживления деловой активности. Если исходить из тенденций предыдущих лет, то, скорее всего, для рынка недвижимости, для цен на недвижимость политические события не будут определяющими.
Маргарита Урицкая, президент ГК "Магистр" (Днепропетровск)
- Перед выборами значительная часть продавцов и покупателей жилья будет дожидаться окончания избирательного процесса, чтобы понять дальнейшее развитие ситуации. Не исключено, что некоторые продавцы снимут квартиры с продажи, рассчитывая на повышение цен.
Поэтому в начале следующего года будет наблюдаться падение активности на рынке. С другой стороны, многие постараются закрыть все вопросы относительно покупки-продажи недвижимости до выборов и новогодних праздников, что будет стимулировать рост числа сделок в конце нынешнего года. При этом цены под влиянием выборов вряд ли существенно изменятся.
Отличие будущей ситуации на рынке недвижимости в избирательный период от предыдущих в том, что к выборам в данном случае прибавится влияние общеэкономической ситуации. Она станет главным фактором, диктующим условия рынку. Важную роль будет играть банковский сектор - проявят ли банки лояльность к заемщикам и начнут ли кредитование. Также влияние может оказать выброс на рынок залоговых квартир, много будет зависеть от того, вступит ли в силу закон, запрещающий их взыскание и реализацию.
