Прогноз рынка недвижимости

[Dobrofey]

Кстати. Федорченко заявил, что он начал скупать недострои. Это очень занимательный факт. Нет информации у кого он скупает и за сколько. Однако такая информации из уст самого Федорченко прозвучала в передаче.

А вот это, имхо, говорит не в пользу дальнейшего удешевления сумской недвиги. С этого Федорченко имеет двойную выгоду: устраняет конкурентов с более низкими ценами и получает по дешевке в свою собственность недострои с большим процентом готовности, которые будут им достроены и выставлены на продажу как раз к моменту начала выхода страны из кризиса и возврата кредитования - но уже по своим, более высоким ценам. Слабые "вымрут", останутся только крупные игроки на этом рынке.
Да и по инету гуляет много слухов о скупках крупными застройщиками и некими финансовыми группами недостроев на корню, оптом - а после Нового года таких случаев только многократно прибавится, кризис - самое время для инвестиций. Через полгода-год они начнут надувать новый "жилищный пузырь" и поимеют неплохую прибыль. Так что рядовые покупатели "дешевых квадратов" могут и не дождаться... :mrgreen:

 

[Cobka]

А вот это, имхо, говорит не в пользу дальнейшего удешевления сумской недвиги.

Это говорит как раз о очень вероятной возможности резкого падения рынка недвижимости в ближайшей перспективе. Во время кризиса бизнес, при определенных финансовых проблемах, освобождается в первую очередь от неликвидов, и лишь если это не помогло то в ход идут ликвиды. Недостроенные здания это и есть неликвиды, от которых сегодня освобождается часть застройщиков. При этом у этой части застройщиков как правило остаются и ликвиды, в виде непроданных квартир, которые сегодня зависли в продаже и их нет смысла продавать пока в пол цены. Именно эта ликвидная часть может пойти потом в продажу, в случае если кризис затянеться или продажи квартир не пойдут вверх. У Федорченко сейчас действительно очень много свободных средств. Он как хороший хозяйственник сделал практически полный замкнутый цыкл производства внутри "Побутсервиса", чем уменьшил себестоимость и поднял свои доходы в 2005 - 2008 году. Теперь он этим пользуется, скупая недострои. Именно это он делал в 1998-2002 годах. Однако хватит ли у него сил и главное финансов дотянуть до окончания кризиса. Ведь "Побутсервис" по состоянию 2000 года при 300 рабочих, и сегодняшний при 2 тысячах, это две большие разницы. Сегодня ежемесячный фонд зарплаты у него миллионы гривен. Однако проблемы Федорченко это его проблемы, лично меня интерисует кто продает ему недострои, где и за сколько. Если продают недострои такие организации как "Сумстрой" и "Номак" тогда скоро грядут перемены на рынке жилья.

 

[Dobrofey]

Это говорит как раз о очень вероятной возможности резкого падения рынка недвижимости в ближайшей перспективе. Во время кризиса бизнес, при определенных финансовых проблемах, освобождается в первую очередь от неликвидов, и лишь если это не помогло то в ход идут ликвиды.

Я же указал - падение будет, но не для всех. От этого выиграют только крупные оптовые скупщики. Квартира - это не китайский чайник, на который можно выставить скидку в 50% на распродаже, и их за день разметут. Если уж и будут некоторые застройщики распродавать жилье по сниженым ценам, то только целыми домами сразу за реальные деньги. В розницу цены сбросят максимум на 10-15%, и то только на неходовые квартиры, например большой площади. И уж тем более уход с рынка некоторых игроков лишь убавит конкуренцию на нем, а это к снижению цен однозначно не приведет...

 

[Cobka]

Вы правильно указали на возможность продажи по двойным, тройным ценам в будущем скупаемого сегодня жилья самим же Федорченко. Это более чем возможно, тем более что опыт такой спекуляции у Федорченко есть. Наивно было полагать, что сегодня Федорченко имея такие обьемы своего непроданного жилья расчитывает доделать вновь покупаемые недострои и продать эти квартиры по рыночным ценам. Но это далекая перспектива, и даже не на год или два. Это Федорченко будет делать на пике продаж, и судьба этих недостроев может быть незавидна. Они могут просто стоять недостроенные еще несколько лет. А может Федорченко их достроит и внедрит один из самых перспективных, как по мне, сегодня на рынке недвижимости сегментов, сдача в наем жилых помещений на длительный срок.

Я же говорю о краткосрочной перспективе, не более года. Выдержат ли те, кто сегодня продает Федорченко квартиры, не проводить массовой распродажи ликвидных квартир, которые полностью обустроены. Понятно что сегодня эти продавцы, как и все, держат цены на них надеясь что кризис пройдет быстро. Они понимают, что спусти они цены это вызовет обвал цен в городе. Я лишь констатирую один факт, что если информация правдивая а Федорченко ее сказав не запустил утку, то некоторые строительные организации попали в очень щекотливое положение и пошли на распродажи. Распродажи пока недостроя, а там дальше как его знает. Не забывайте, не у всех застрощиков были свои деньги как у Федорченко. А кредиты как известно надо возвращать, иначе эти недострои заберут просто так и еще денег застрощики должны остануться.

 

[Dobrofey]

А может Федорченко их достроит и внедрит один из самых перспективных, как по мне, сегодня на рынке недвижимости сегментов, сдача в наем жилых помещений на длительный срок.

Уверен, что в Украине подобного в ближайшее десятилетие не случится, поскольку на аренде в месяц можно заработать максимум 0.5-1% от стоимости самого жилья (т.е. в годовом эквиваленте 6-12%, что существенно ниже депозитных ставок и реальной годовой инфляции по стране). Для этого нужно иметь стабильную валюту и нормальную экономику, а также вести эффективную борьбу против коррупции и теневых доходов. А наши бизнесмены не привыкли работать с доходом в 10-15% годовых, когда только по одним откатам нужно столько отвалить, что и на налоги не останется. Поэтому регулярное надувание пузырей на жилищном и фондовом рынках еще долго будет нашей реальностью...

Я же говорю о краткосрочной перспективе, не более года. Выдержат ли те, кто сегодня продает Федорченко квартиры, не проводить массовой распродажи ликвидных квартир, которые полностью обустроены. Понятно что сегодня эти продавцы, как и все, держат цены на них надеясь что кризис пройдет быстро. Они понимают, что спусти они цены это вызовет обвал цен в городе.

Так вот и выходит, что ни в кратко-, ни тем более в долгосрочной перспективе рядовые покупатели могут и не увидеть обещанного вами обвала цен на недвижимость, т.к. хорошие недострои с большим процентом готовности просто будут скуплены целиком крупными игроками, чтобы не допускать дальнейшего падения цен. Остальные либо обанкротятся, либо не окажут серъезного влияния вследствие малой готовности или низкого качества долгостроящегося жилья. Будет разве что видимость удешевления квартир за счет снижения курса гривни к доллару с приближением выборов.

 

[gimnast1981]

Так вот и выходит, что ни в кратко-, ни тем более в долгосрочной перспективе рядовые покупатели могут и не увидеть обещанного вами обвала цен на недвижимость, т.к. хорошие недострои с большим процентом готовности просто будут скуплены целиком крупными игроками, чтобы не допускать дальнейшего падения цен. Остальные либо обанкротятся, либо не окажут серъезного влияния вследствие малой готовности или низкого качества долгостроящегося жилья. Будет разве что видимость удешевления квартир за счет снижения курса гривни к доллару с приближением выборов.

вот ,вот, именно видимость и ничего больше !!!подумаите в чем брали кредиты застроищики ?!в долларах!!!! брали по 5,5 а отдавать нужно по 8,5 да +%!!!вот и пошла последняя попытка остатса на плаву - продажа жилья по себистоимости ,на данныи момент(по4500метр )чтоб хоть както рассчитатса с кредиторами!!! а тут еще юля-ля подоспела со своим пиар ходом - закупкои жилья за госгроши ,которых и так нема !!!!в строительном бизнесе началось длительное затишье, так как за последние четыре года жилья было построино больше чем нужно раза в два и теперь застроищики типа Федорченко сидят и чухают репу ,куда девать все ето добро!!!а оно никому и на не на ,так как цена совершенно не соответствует качкству !!вот и вывод рынок первички если не умер то уже бьетса в конвульсиях ,а вторичка как продавалась так и продаетса лиш немного снизив темп !!!!!!

 

[/7apHiLLIa:)]

Так много постов о Федорченко )) ужас просто
есть парочка факторов которые сдесь никто не учел
- какой смысл выкупать квартиры если рынок стопорнулся ни на 1 год (квартиру брали в кредит банки стоят и никто не будет брать кредит под 30 % годовых в связи со сложившимся положением в стране)
- у кого именно Федорченко а также другие компании будут что то выкупать ?? конкретные факты а не литье из пустого в порожнее
- даже если сейчас сделать квартиры по 10 - 15 тыс баксов желающих их купить будет не так уж и много
- кризис еще не достиг своего дна

 

[Cobka]

вот и пошла последняя попытка остатса на плаву - продажа жилья по себистоимости ,на данныи момент(по4500метр )

Глупости. Советую вам перечитать тему полностью. Основной вопрос который стоял "Какова была себестоимость строительства нового жилья". Именно себестоимость жилья это и есть ценовое дно ниже которого квартиры продаваться не будут. Впрочем как и недострои. По некоторой информации себестоимость жилья достигала 600 долларов за метр в Киеве, и предпологалось что в регионах порядка 400-500 долларов при меньшей зарплате строителям. Судя по тому как быстро строители избавляются от жилья по этой цене, пример Федорченко теперь есть воочию, себестоимость жилья была намного ниже даже того, что мы предполагали. Я очень сомневаюсь что строители менее чем через год кризиса так дружно избавлялись от квартир по 4000 гр за метр ( это порядка 450 долларов ) имея такую же себестоимость. Я теперь практически уверен что себстоимость жилья была порядка 300 долларов за метр. Вот это ценовое дно ниже которого рынок жилья не опуститься даже при землятресении. Хотя в Украине все возможно.

подумаите в чем брали кредиты застроищики ?!в долларах!!!!

Очень спорный тезис. Все мои знакомые бизнесмены брали кредиты именно в гривнах.

а тут еще юля-ля подоспела со своим пиар ходом - закупкои жилья за госгроши

Как я Юлю не люблю, но это не пиар ход, а нормальная практика любого государства во время кризиса. Жилье при падении цен во время кризиса скупают многие правительства. Впрочем как не только жилье, но и целые корпорации и банки.

а вторичка как продавалась так и продаетса лиш немного снизив темп !!

А это уже полная чушь. Вторичка упала еще больше. Я уже тут говорил о моем знакомом нотариусе, который вместо десятка договоров в месяц в прошлые годы в этом году регистрирует один-два договора купли-продажи квартир на вторичке в месяц. Я допускаю что риэлторы, которые ранее у него обслуживались, взяли нотариусные лицензии сами :lol:, однако верю в это с трудом.

 

[Cobka]

- какой смысл выкупать квартиры если рынок стопорнулся ни на 1 год (квартиру брали в кредит банки стоят и никто не будет брать кредит под 30 % годовых в связи со сложившимся положением в стране)

Если есть много свободных денежных средств, а у Федорченко их действительно много, то скупка даже недостроев это лучше чем держать деньги на счетах и смотреть на их обесценивание. Скупка недвижимости, как и скупка акций ликвидных компаний, во время кризиса, это классический ход огромного зарабатывания денег. Советую вам посмреть документальный фильм о самых богатых людях планеты, он есть в сети, там есть пример как человек на скупке жилья в Англии во время кризиса сделал миллиарды.

- у кого именно Федорченко а также другие компании будут что то выкупать ?? конкретные факты а не литье из пустого в порожнее

Это не литье в порожнее. Внимательно читайте написанное, там русскими буквами написано что факт скупки недостроев подтвердил лично сам Федорченко в передаче на "Видиконе". А вот у кого он скупает, тут этот вопрос и задали. В Сумах работало по крайней мере около 10 строительных компаний. И еще не вопрос что Федорченко скупает жилье. Например торговый центр около Заречного исполкома тоже хороший кусок. А там у застройщиков явно тоже проблемы.

даже если сейчас сделать квартиры по 10 - 15 тыс баксов желающих их купить будет не так уж и много

Тут не согласен. Даже не смотря на то, что у меня есть 2 квартиры я тоже куплю третью. Уж поверьте, у людей на руках осталось много денег и половина сидят выжидают, что на них скупить. Золото и машины отпадают, потом даже по себестоимости не продашь. Вот и остается что деньги вкладывать выгоднее всего в недвижимость в любом случае. Просто тут идет игра у кого нервы выдержат. Или продавцы начнут сбрасывать массово цены и покупатели начнут скупать, или покупатели подумают что дно достигнуто и начнут скупать. Тогда продавцы повеселяться.

кризис еще не достиг своего дна

В Америке такой кризис длиться с 2007 года. И до сих пор америкосы дно ищут. Нет конечно может мы умнее их и круче. Мы же хохлы.

 

[/7apHiLLIa:)]

Это не литье в порожнее. Внимательно читайте написанное, там русскими буквами написано что факт скупки недостроев подтвердил лично сам Федорченко в передаче на "Видиконе". А вот у кого он скупает, тут этот вопрос и задали. В Сумах работало по крайней мере около 10 строительных компаний. И еще не вопрос что Федорченко скупает жилье. Например торговый центр около Заречного исполкома тоже хороший кусок. А там у застройщиков явно тоже проблемы.

конкретно по телеку очень много говорят достаточно 1 раз посмотреть парламент чтобы все понять

Тут не согласен. Даже не смотря на то, что у меня есть 2 квартиры я тоже куплю третью. Уж поверьте, у людей на руках осталось много денег и половина сидят выжидают, что на них скупить. Золото и машины отпадают, потом даже по себестоимости не продашь. Вот и остается что деньги вкладывать выгоднее всего в недвижимость в любом случае. Просто тут идет игра у кого нервы выдержат. Или продавцы начнут сбрасывать массово цены и покупатели начнут скупать, или покупатели подумают что дно достигнуто и начнут скупать. Тогда продавцы повеселяться.

В том то и дело что если цену сбросить до 10-15 люди будут ждать ))
я оч сомневаюсь что у кого то дома щас лежат 15 шт баксов и если цена упадет начнется ажиотаж и вот тогда то и окажется банки не дают денег родственники не одалживают и если под подушкой не лежало круглой суммы то взять ее просто неоткуда тк зарплата оч мала ))