Прогноз рынка недвижимости

[UL22]

Себестоимость - это далеко не смая нижняя планка цены жилья!!!

Цену определяет спрос и предложение. Естественно любой барышник надеется что на момент реализации цена будет выше себестоимости - но регулярно случаются просчеты и приходится продавать НИЖЕ себестоимости.

Если длительное время цена ниже себестоимости то производство нового прекращается - но если есть запасы старого то цена ниже себестоимости может продержиаться очень долго!!!!

Население Украины падает уже почти 20 лет!!!! Но раньше в строй становились родившиеся в СССР - то есть ежегодно по миллиону. А сейчас ОЧЕНЬ СИЛЬНО ОСЛАБИТСЯ СПРОС ИМЕННО ИЗ ЗА ОТСУТСТВИЯ МОЛОДЕЖИ. В этом году совершеннолетие отпразднует в несколько раз меньше чем пару лет. ТО ЕСТЬ СО ВРЕМЕНЕМ СПРОС БУДЕТ ТОЛЬКО ПАДАТЬ!!!!

Учитывая низкую производительность зарплаты на Украине завышены - очень завышены. Без дешевого газа Украина не сможет конкурировать даже с Японией по производству даже метала. Не вижу предпосылок для роста зарплат на Ураине. И забудьте о средних зарплатах по 4000 Евро в Европе. НЕТ ТАКИХ СРЕДНИХ ЗАРПЛАТ в Европе. (возможно за исключением Ватикана / стран лилипутов софшорных зон). Так же в Европе еще и налоги около 50%!!!

Ну то есть нет предпосылок для роста цен - и много предпосылок для падения - ДАЖЕ ЕСЛИ БЫ НЕ БЫЛО КРИЗИСА!!!

 

[LevAris]

ну предпосылками сыт не будешь. Вон у любителей форекса тоже бывает много предпосылок, да вот почему то почти все пролетают несмотря на всякие предпосылки. Рынок недвижимости - это тоже рынок, и если знать прикуп, можно неплохо подняться. Иными словами предпосылки могут сработать, а могут так и остаться предпосылками, и шансы тут 50 на 50. Делайте ваши ставки.

 

[Cobka]

Себестоимость - это далеко не смая нижняя планка цены жилья!!!

Цену определяет спрос и предложение. Естественно любой барышник надеется что на момент реализации цена будет выше себестоимости - но регулярно случаются просчеты и приходится продавать НИЖЕ себестоимости.

Если длительное время цена ниже себестоимости то производство нового прекращается - но если есть запасы старого то цена ниже себестоимости может продержиаться очень долго!!!!

Население Украины падает уже почти 20 лет!!!! Но раньше в строй становились родившиеся в СССР - то есть ежегодно по миллиону. А сейчас ОЧЕНЬ СИЛЬНО ОСЛАБИТСЯ СПРОС ИМЕННО ИЗ ЗА ОТСУТСТВИЯ МОЛОДЕЖИ. В этом году совершеннолетие отпразднует в несколько раз меньше чем пару лет. ТО ЕСТЬ СО ВРЕМЕНЕМ СПРОС БУДЕТ ТОЛЬКО ПАДАТЬ!!!!

Учитывая низкую производительность зарплаты на Украине завышены - очень завышены. Без дешевого газа Украина не сможет конкурировать даже с Японией по производству даже метала. Не вижу предпосылок для роста зарплат на Ураине. И забудьте о средних зарплатах по 4000 Евро в Европе. НЕТ ТАКИХ СРЕДНИХ ЗАРПЛАТ в Европе. (возможно за исключением Ватикана / стран лилипутов софшорных зон). Так же в Европе еще и налоги около 50%!!!

Ну то есть нет предпосылок для роста цен - и много предпосылок для падения - ДАЖЕ ЕСЛИ БЫ НЕ БЫЛО КРИЗИСА!!!

Увы, вы в очень во многом правы. Скажу немного оскорбительные вещи, многие участники форума даже представления не имеют как работает эта система. Возьмем к примеру фирму "Федорченко". В 2008 году он построил жилье с себестоимостью примерно 3000 гривен за кв. метр. Я оговорюсь, что цифры с потолка, и данный пример рассмаривается лишь теоретически. Не сумев продать это жилье, в период спада цен на квартиры и отсуствием продаж, у Федорченко есть несколько выходов.

Первый. Распустить своих рабочих, отправив в неоплаченные отпуска, и сидеть ждать пока он не распродаст жилье и не пополнит свои оборотные средства, что бы начать новое строительство. При этом, замечу всем, при падении оплаты труда соотвестнно себестоимость кв. метра сегодняшней постройки можно опустить до 2000 гривен, против 3000 два года назад. Итак первый пусть, заморозить работы и ждать оживления рынка продаж. При этом самый большой риск, потеря квалифицированных кадров. Кто знает что это такое поймет, какие риски будут потом.

Второй путь. Брать кредиты на пополнение оборотных средств, и продолжать до победы строить жилье, в надежде на скорое реанимирование рынка продаж жилья. Риски тут огромные, поскольку процентные ставки по кредитам растут, а надежд на подьем продаж в перспективе нет.

Третий вариант. Продавать квартиры на уровне себестоимости и даже ниже, неся минимальные убытки. При этом пополняются не только оборотные средства, что даст возможность удержать кадры и фирму на плаву, но и есть возможность получить огромную прибыль в будущем. Ведь продав сегодня квартиры по 3 000 гривен и даже по 2 500, что ниже себестоимости, вы имеете реальную возможность завтра на эти деньги построить с 1 кв. метра проданной квартиры 1.2 метра нового жилья, поскольку при снижении уровня себестоимости строительсва кв. метр вам будет обходится дешевле. Говоря базарным языком,вы купили кроссовки на Барабашова за 100 гривен и не продали их за 150 в свое время. Вам выгоднее их сегодня продать за 100 и поехать на Барабашова купить такие же, но за 70 гривен.

Вот сидите и думайте, как поступят сегодня застройщики первичного рынка. Знаю что многие выбрали первый вариант. Например "Сумжилстрой" послал рабочих в отпуска. Тот же Федорченко пошел по второму варианту, скинув много жилья дешево по программе Кабмина, пополнив свои оборотные средства и сейчас держится на плаву. А что выберете вы? Может есть другие варианты?


P.S. Мне понравилось как вы их уделали Европейскими зарплатами. К сожалению это из той песни, которую поют не зная слов. Моя знакомая работая в США и получая зарплату в 3 500 долларов, более 700 долларов на руках денег не имела. Просто нужно знать, что там огромные налоги платят все, все платят страховки и не одну, откладывают деньги в пенсионный фонд и имеют прочие проблемы, о которых мы даже не догадываемся. Смотриет документальные фильмы Мура.

 

[vadimv]

Население Украины падает уже почти 20 лет!!!! Но раньше в строй становились родившиеся в СССР - то есть ежегодно по миллиону. А сейчас ОЧЕНЬ СИЛЬНО ОСЛАБИТСЯ СПРОС ИМЕННО ИЗ ЗА ОТСУТСТВИЯ МОЛОДЕЖИ. В этом году совершеннолетие отпразднует в несколько раз меньше чем пару лет. ТО ЕСТЬ СО ВРЕМЕНЕМ СПРОС БУДЕТ ТОЛЬКО ПАДАТЬ!!!!

В этом уравнении одна ошибка - что жилье это некая константа, которая не стареет, не изнашивается и не приходит в негодность. Это не так. В 2015-2020 гг. истекает нормативный срок службы панельных хрущевок (50 лет) и живущим в аварийных домах нужно будет куда-то расселяться. Я жил в таком панельном доме, видел протекающую крышу, отваливающиеся козырьки подъездов, трещины в стенах и был рад, что вовремя продал это щастя. Многие более новые дома тоже в таком же аварийном состоянии (Заливная, Харьковская 5 и т.д.). В 1992-2004 гг. практически ничего не строилось. А ведь новое жилье нужно строить постоянно, даже при сокращающемся населении. В 2005-2008 гг. что-то строилось, но судя по бешенному скачку цен, это "что-то" явно не успевало за спросом. С 2009 г. строительство опять прекратилось. Да, и не забываем о том, что население городов постоянно пополняется беженцами из села.
Так что говорить, что СПРОСБУДЕТТОЛЬКОПАДАТЬ - слишком категорично. :mrgreen:

 

[Cobka]

Вы во многом правы насчет жилья, которое через пару лет и даром никому не нужно будет. Хотя нельзя столь категорически утверждать, что и такое жилье не будет покупаться. Просто будет расти разница между ним и новостроями. Если сейчас разница между первичным жильем и вторичным составляет пусть 20%, то в таких домах она может доходить до 50%. И поговорка "С милым рай в шалаше" будет перефразирована "С милым рай в разваливающемся доме". При этом правильно в принципе указано, что на цены влияет не только предложение, но и спрос на жилье. Если после войны до конца 2000 года миграция сельского населения в город была огромна, сейчас ее практически нет, поскольку сел с людьми остались единицы. Наложите сюда падение деторождаемости в середине 90-х, что очень скоро скажется. Все это накладывает свои отпечатки на рынок недвижимости. Домов строится по пальцам пересчитать. При этом даже в самые продаваемые года 2006-2008 было очень много не востребованных квартир на первичном рынке жилья.

Мы страна где экономические законы просто не работают. Тут давеча один специалист начал рассказывать о револьвации нашей гривны. Хотел бы я глянуть на эту гривну, если бы Тимошенко не продала 12 миллиардов долларов от МВФ, которые пустила на выплаты зарплат и пенсий, а Нацбанк не пустил с молотка более 5 миллиардов долларов золотовалютного запаса страны. И это только за год, примерно 20 миллиардов долларов, без учета продаж экспортной валюты, пустили с молотка для поддержания штанов этой гривны. Вот она револьвация во всем своем обличии. В других странах национальные валюты револьвируют под грузом повышения экспорта и притока иностранной валюты от этого в страну, как например в Китае. Но мы уникальная страна, у нас гривна револьвирует на фоне падения экспорта. Вот и все наши экономические законы. Так что при этом делать долговременные прогнозы и рассуждать о спросе и предложении дело не благодарное.

 

[UL22]

Так что при этом делать долговременные прогнозы и рассуждать о спросе и предложении дело не благодарное.

Не совсем с этим соглашусь. Даже на Украине легче делать долгосрочные прогнозы. Краткосрочные намного сложнее потому то если правительство захочет то на некторое время может и гривню поднять и цену на недвижимость. А вот поддерживать пузыри несколько лет а то и десятки лет - это намного сложнее.

 

[Dobrofey]

Возьмем к примеру фирму "Федорченко". В 2008 году он построил жилье с себестоимостью примерно 3000 гривен за кв. метр. Я оговорюсь, что цифры с потолка, и данный пример рассмаривается лишь теоретически. Не сумев продать это жилье, в период спада цен на квартиры и отсуствием продаж, у Федорченко есть несколько выходов.

Первый. Распустить своих рабочих, отправив в неоплаченные отпуска, и сидеть ждать пока он не распродаст жилье и не пополнит свои оборотные средства, что бы начать новое строительство. При этом, замечу всем, при падении оплаты труда соотвестнно себестоимость кв. метра сегодняшней постройки можно опустить до 2000 гривен, против 3000 два года назад.

опять 25-ть, я же вам наглядно продемонстрировал, что с учетом доли заработной платы в структуре себестоимости квадратного метра, ее снижение в 1.5 раза приводит всего лишь к 5%-му уменьшению цены, но никак не "соотвестнно до 2000 гривен, против 3000 два года назад."

Вот сидите и думайте, как поступят сегодня застройщики первичного рынка. Знаю что многие выбрали первый вариант. Например "Сумжилстрой" послал рабочих в отпуска. Тот же Федорченко пошел по второму варианту, скинув много жилья дешево по программе Кабмина, пополнив свои оборотные средства и сейчас держится на плаву.

Если бизнес перестает приносить прибыль, его сворачивают. За прошлый год было и так построено в несколько раз меньше нового жилья, чем в 2008-м, а в этом и того не будет. И это предпосылки для его дальнейшего удешевления ???
В своих новых домах Федорченко сейчас продает квартиры в основном по 5200-5300 грн/м2 в розницу, и даже не пытается их особо снижать. Правительству он продал почти весь дом "оптом" по цене 4000 грн/м2 (а в розницу сумчане таких цен не увидели), и я не думаю, что даже эта сумма была ниже себестоимости, просто пришлось урезать свою прибыль. За счет большого количества строящихся объектов он может перебрасывать деньги на более срочные, к тому же заемными деньгами Федорченко не пользуется, а даже сам дает рассрочку покупателям и кредиты на ремонт в купленых у него квартирах.
Более того, он сам подтверждал информацию, что скупает недострои у своих менее удачливых конкурентов. Вот там действительно возможен сброс ниже себестоимости, но в продаже мы их позже увидим уже по привычным 5200-5300 грн/м2 или чуть меньше. В розницу так скидывать цены никто из застройщиков не будет, только оптом, и поэтому такое жилье практически не повлияет на снижение стоимости квадратного метра в целом по отрасли.
Кстати, я раз в месяц названиваю к нему на фирму, интересуясь строящимися объектами и наличием квартир оптимального для меня метража. Так вот бывает, в очередной раз менеджер говорит, что "эти квартиры уже проданы, остались только большей площади или верхние этажи". Так что потихоньку покупают люди квартиры, обычно новострои идут мимо риэлторов, возможно потому ваш "информатор" из агентства и не владеет полной информацией по продажам.

Моя знакомая работая в США и получая зарплату в 3 500 долларов, более 700 долларов на руках денег не имела. Просто нужно знать, что там огромные налоги платят все, все платят страховки и не одну, откладывают деньги в пенсионный фонд и имеют прочие проблемы, о которых мы даже не догадываемся.

Так и хочется сказать - "Нам бы их проблемы", но сейчас не об этом. Я в курсе, сколько налогов платят за рубежом. Ключевые слова здесь - там огромные налоги платят все. Уклонение от уплаты налогов в США считается очень серьезным преступлением, и порой адвокату легче отмазать клиента от вооруженного нападения, чем от неуплаты налогов. А в Украине полно официально числящихся безработными людей, которые при этом умудряются разъезжать на "Лексусах" и жить в 3-этажных "хатынках". И я говорил уже, теневые доходы таких людей многократно превышают годовые заработки среднестатического американца или европейца. Сюда можно отнести большинство высокопоставленных чиновников, судей, депутатов и прочих "слуг народа". Процент таких людей довольно высок, и именно они не дают упасть недвижимости и прочим атрибутам роскоши так низко, как вам хотелось бы. Имея на руках огромные "матрасные" деньги, как правило наличкой, они особо не нуждаются в кредитных средствах и могут себе позволить тихо-мирно купить практически любую интересующую их недвижимость, не ожидая существенного падения цен - получая "лёгкие деньги", каждую копейку считать не будешь.

 

[UL22]

В этом уравнении одна ошибка - что жилье это некая константа, которая не стареет, не изнашивается и не приходит в негодность. Это не так. В 2015-2020 гг. истекает нормативный срок службы панельных хрущевок (50 лет) и живущим в аварийных домах нужно будет куда-то расселяться. Я жил в таком панельном доме, видел протекающую крышу, отваливающиеся козырьки подъездов, трещины в стенах и был рад, что вовремя продал это щастя. Многие более новые дома тоже в таком же аварийном состоянии (Заливная, Харьковская 5 и т.д.). В 1992-2004 гг. практически ничего не строилось. А ведь новое жилье нужно строить постоянно, даже при сокращающемся населении. В 2005-2008 гг. что-то строилось, но судя по бешенному скачку цен, это "что-то" явно не успевало за спросом. С 2009 г. строительство опять прекратилось. Да, и не забываем о том, что население городов постоянно пополняется беженцами из села.
Так что говорить, что СПРОСБУДЕТТОЛЬКОПАДАТЬ - слишком категорично. :mrgreen:

Ну да нормативный какой то срок там кончится и сразу рухнет. Раньше без нормативного срока строили и тысячелетиями стояло все. Почему то квартиры в тех домах что по вашему мнению вот вот развалятся стоят не намного меньше чем в новейших - то есть с Вами большинство людей не согласны. Тем более сейчас так строят что не известно какой дом развалится первым тот что в 1975ом или тот что в 2005.

Если хотите продолжить спор - привидите статистику снесенного жилья за последние 5 лет по причине аврийности.

 

[vadimv]

Если хотите продолжить спор - привидите статистику снесенного жилья за последние 5 лет по причине аврийности.

Я не собираюсь спорить, оно мне не надо. Считаете, что панельные хрущобы простоят еще 50 лет - ради бога, считайте себе на здоровье.
Я только скромно замечу, что в Москве, например, эти хрущобы уже все практически снесли, не в последнюю очередь потому, что они станут аварийными в ближайщие годы.
Сам Никита Хрущов говорил, что это "временное жилье для строителей коммунизма", а постоянное они получат после его наступления в 2000 г. :mrgreen:
А то, что в Сумах народ со мной не согласен, меня абсолютно не волнует - я не пользуюсь логикой "миллионы мух не могут ошибаться". Поэтому я не брал кредитов, не покупал квартир по цене особняков на Средиземном море и не верил в то, что "онобудиттолькодорожать".

 

[Max_S]

В Москве на месте хрущевок строят 30 этажки, на квартирах в которых зарабатываются 10 лимонов баксов. Если бы это было также выгодно и в Сумах, то уже все хрущевки давноб посносили.