Прогноз рынка недвижимости

[gimnast1981]

Бу-га-га, неужели у нас квартиры строились в расчете на покупку их обыкновенными украинцами ??? "Не смешите мои тапочки!" (с)
В США средняя зарплата составляет ~3000 $/месяц, в богатых странах Европы и Японии ~4000 евро/месяц, а если в Украине она в 15 раз меньше - это только наши проблемы. Почему в том же США при этом цены на автомобили, одежду и электронику не только не выше, но даже ниже наших? Да потому что там нет двузначной инфляции и такого дикого разгула коррупции среди чиновников. А нашим бизнесменам приходится в стоимость продукции, в том числе и недвижимости, закладывать уровень годового обесценивания денег и значительные суммы откатов на разных уровнях строительства. Плюс некоторый процент населения (из тех же чиновников, депутатов, судей) имеет "теневые" доходы на порядок выше даже среднегодовых американских, вот эти "НЕобыкновенные украинцы" и покупают шикарные "квартиры большего метража", и цена для них не на первом месте. Остальным приходилось довольствоваться малогабаритными "хрущобами" за кредитные деньги, с приходом кризиса даже эта возможность надолго для них исчезла.
Вот официальные данные по заработной плате в Украине за последние 10 лет, в гривнах:

Курс доллара за этот период менялся примерно так: ~5.40 в 2000 году, ~5.30 в 2001-2004, 5.05 в 2005-2007, кратковременное падение весной-летом 2008 г. до 4.6 в оптовых обменках, быстрый рост до ~10 грн/$ к концу 2008 г., и потом снижение до 8 грн/$ к концу 2009 г.
Итого имеем: зарплата в 2000 г. в долларовом выражении составляла чуть больше 40$/месяц, в 1-й половине 2008 г. она была максимальной - более 360$, к концу года упала до 180$, а сейчас составляет ~240$/месяц.
Если проследить динамику роста з/п с учетом реальной инфляции, то она практически совпадает с ростом стоимости "квадратного метра" за данный период. Свою лепту добавило также активное валютное кредитование в 2007-2008 гг., проценты по которому были гораздо ниже роста "белых" доходов. С приходом кризиса и девальвацией гривны с 5 до 10 грн/$ цены на недвижимость упали пропорционально, а в течение 2009 г. в связи с ревальвацией курса с 10 до 8 грн/$ они в среднем выросли примерно на те же 15-20%, что можно проверить по упомянутому вами "Вашему шансу".

Полностью с вами согласен!!!К сожалению етого непонимают некоторые форумчане и продолжают жить в своем иллюзорном мире неимеющем ничего общего с реальностью!!!:angry:

 

[Cobka]

Бу-га-га, неужели у нас квартиры строились в расчете на покупку их обыкновенными украинцами ??? "Не смешите мои тапочки!" (с)
В США средняя зарплата составляет ~3000 $/месяц, в богатых странах Европы и Японии ~4000 евро/месяц, а если в Украине она в 15 раз меньше - это только наши проблемы. Почему в том же США при этом цены на автомобили, одежду и электронику не только не выше, но даже ниже наших? Да потому что там нет двузначной инфляции и такого дикого разгула коррупции среди чиновников. А нашим бизнесменам приходится в стоимость продукции, в том числе и недвижимости, закладывать уровень годового обесценивания денег и значительные суммы откатов на разных уровнях строительства. Плюс некоторый процент населения (из тех же чиновников, депутатов, судей) имеет "теневые" доходы на порядок выше даже среднегодовых американских, вот эти "НЕобыкновенные украинцы" и покупают шикарные "квартиры большего метража", и цена для них не на первом месте. Остальным приходилось довольствоваться малогабаритными "хрущобами" за кредитные деньги, с приходом кризиса даже эта возможность надолго для них исчезла.
Вот официальные данные по заработной плате в Украине за последние 10 лет, в гривнах:

Курс доллара за этот период менялся примерно так: ~5.40 в 2000 году, ~5.30 в 2001-2004, 5.05 в 2005-2007, кратковременное падение весной-летом 2008 г. до 4.6 в оптовых обменках, быстрый рост до ~10 грн/$ к концу 2008 г., и потом снижение до 8 грн/$ к концу 2009 г.
Итого имеем: зарплата в 2000 г. в долларовом выражении составляла чуть больше 40$/месяц, в 1-й половине 2008 г. она была максимальной - более 360$, к концу года упала до 180$, а сейчас составляет ~240$/месяц.
Если проследить динамику роста з/п с учетом реальной инфляции, то она практически совпадает с ростом стоимости "квадратного метра" за данный период. Свою лепту добавило также активное валютное кредитование в 2007-2008 гг., проценты по которому были гораздо ниже роста "белых" доходов. С приходом кризиса и девальвацией гривны с 5 до 10 грн/$ цены на недвижимость упали пропорционально, а в течение 2009 г. в связи с ревальвацией курса с 10 до 8 грн/$ они в среднем выросли примерно на те же 15-20%, что можно проверить по упомянутому вами "Вашему шансу".

А что нибудь по делу вы сказать можете?

Даже не хочу коментировать чепуху по сравнению цен и зарплат в странах, в одной из которых эти машины делают и экспортируют по всему миру, а в другой только импортируют. Даже ДЭУ. Сравнивать экономики Америки, или даже Европы, с экономикой Украины, где ничего не выпускают своего и мы сидим на чистом импорте, это пустая трата времени.

 

[gimnast1981]

Сравнивать экономики Америки, или даже Европы, с экономикой Украины, где ничего не выпускают своего и мы сидим на чистом импорте, это пустая трата времени.

Скорее большая трата времени доказывать вам прописные истины !!!Ведь вы с таким упорством называете черное белым!!!

 

[Dobrofey]

А что нибудь по делу вы сказать можете?
Даже не хочу коментировать чепуху по сравнению цен и зарплат, ...это пустая трата времени.

Ну конечно, умные вещи здесь говорите только вы. Чего стоит ваше перевирание трудов К.Маркса и других основ мировой экономической теории. :lol::lol::lol:

А по поводу стоимости квартир в 2000 году в пределах 4-5 тыс. долларов, то это в основном было жилье советских времен, доставшееся в наследство от бабушек-дедушек или по жилищной очереди, т.е. даром. Сейчас же подавляющее большинство выставляемых квартир либо были куплены ранее за свои деньги, либо кредитные. Продавать их сейчас гораздо дешевле будет себе в убыток, поэтому многие попросту сняли свое жилье с продажи либо держат довольно высокие цены, если кредит не поджимает. Да и менталитет нашего человека (читай - "жадность") не позволит ему продать "что-нибудь ненужное" дешевле, чем он его купил. Залоговые квартиры практически не повлияли на снижение стоимости жилья, т.к. основная масса такой недвижимости была куплена в кредит в период 2007-2008 гг. практически на пике стоимости, а с учетом банковских процентов их цена вырастает в 2-3 раза. Посмотрите на сайтах крупных (и не очень) банков, почти на каждом появился раздел "Реализация залоговой недвижимости". Так вот цены там выше среднерыночных, и не дают повода остальным продавцам для их серьезного снижения.
Так что в ближайшие год-два нет оснований для существенного снижения цен на жилье, тем более что нового стали строить в разы меньше. Возможно разве что удешевление старой и низкокачественой недвижимости типа "хрущевок" и им подобных, или небольшое снижение цен при резкой девальвации гривны (до 9-10 грн/$), что в ближайшие месяцы сомнительно.

 

[/7apHiLLIa:)]

также хотелось бы добавить, что единственное дешевое жилье, это жилье скорой продажи, так сказать лишнее, и требующее срочной реализации в связи с необходимостью нала, все остальное врятли будет продаваться, до осени, зимы 2010 года и реально оценить картинку, можно будет только после наступления холодов...

 

[Cobka]

Ваша логика ето полное отсутствие логики!!!Поинтересуитесь сколько стоит 1000 кирпича,мешок цемента,машина песка.....и.т.д.А самое главное сколько стоит положить один кирпич,поштукатурить1м.квадратныи!!!И сопоставив все ети цены примерно посчитаите себистоимость квадратного метра жилья!!!!Неужели вы думаете что квартиры будут стоить ниже себестоимости,или может строиматерьалы по вашему скоро практически даром раздавать будут????

Если вы пытаетесь спорить, и главное спорить квалифицированно, то прошу в дальнейшем проверять на что вы ссылаетесь. К чему я это говорю. Если бы вы потрудились открыть ту же газету "Ваш Шанс" вы с удивлением обнаружили для себя, что в 2008 году, до кризиса, например плитку укладывали из расчета 60-70 гривен за метр квадратный. Сейчас же, к вашему удивлению, вы обнаружите, что ее готовы укладывать за 30-40 гривен, хотя есть клоуны которые ждут за 60 кто-то согласится. И заметьте, что когда по 60 гривен доллар был 5, когда по 30 доллар 8 гривен. К чему я это говорю. Если бы вы более грамотно владели информацией, то вы бы знали что оплата труда на сторойка упала в разы, и это рано или поздно скажется и на стоимости первичного жилья. Постепенно падение происходит на стройматериалы, хотя там падение не так заметно.

 

[Cobka]

также хотелось бы добавить, что единственное дешевое жилье, это жилье скорой продажи, так сказать лишнее, и требующее срочной реализации в связи с необходимостью нала, все остальное врятли будет продаваться, до осени, зимы 2010 года и реально оценить картинку, можно будет только после наступления холодов...

А сейчас жилье и не продается. Вообще не продается. Я уже писал, что разговаривал с одним из риэлторов крупной Сумской фирмы. Прождаж нет, вообще нет. Советую вам найти знакомого риэлтора, который подтвердит мои слова. Продажи упали не просто в разы, их просто нет.

 

[Cobka]

Ну конечно, умные вещи здесь говорите только вы. Чего стоит ваше перевирание трудов К.Маркса и других основ мировой экономической теории. :lol::lol::lol:

А по поводу стоимости квартир в 2000 году в пределах 4-5 тыс. долларов, то это в основном было жилье советских времен, доставшееся в наследство от бабушек-дедушек или по жилищной очереди, т.е. даром. Сейчас же подавляющее большинство выставляемых квартир либо были куплены ранее за свои деньги, либо кредитные. Продавать их сейчас гораздо дешевле будет себе в убыток, поэтому многие попросту сняли свое жилье с продажи либо держат довольно высокие цены, если кредит не поджимает. Да и менталитет нашего человека (читай - "жадность") не позволит ему продать "что-нибудь ненужное" дешевле, чем он его купил. Залоговые квартиры практически не повлияли на снижение стоимости жилья, т.к. основная масса такой недвижимости была куплена в кредит в период 2007-2008 гг. практически на пике стоимости, а с учетом банковских процентов их цена вырастает в 2-3 раза. Посмотрите на сайтах крупных (и не очень) банков, почти на каждом появился раздел "Реализация залоговой недвижимости". Так вот цены там выше среднерыночных, и не дают повода остальным продавцам для их серьезного снижения.
Так что в ближайшие год-два нет оснований для существенного снижения цен на жилье, тем более что нового стали строить в разы меньше. Возможно разве что удешевление старой и низкокачественой недвижимости типа "хрущевок" и им подобных, или небольшое снижение цен при резкой девальвации гривны (до 9-10 грн/$), что в ближайшие месяцы сомнительно.

Я не претендую на истину. Даже более того, я отсылаю вас к первоисточникам проверить мои слова. Вы этого делать не хотите. Что касается вами сказанного, отчасти это не так. Отчасти. Даже сегодня основную часть продаваемых квартир составляют именно Советские постройки, хрущевки. Проверить это просто. Берете знаметитый "Ваш Шанс" и обзваниваете объявления о продаже квартир. Смею вас заверить, из 10 звонков в 7 вам предложат квартиры постройки 70-80 годов. Все что покупалось в период 2005 - 2008 года не выходит на рынок продаж. Покупалось это как правило на кредитные деньги, и находится все это под залогом. Я знаю единицы людей, которые покупали квартиры на первичке за свои кровные. И то как правило это деньги от продаж хрущевок+свои. Я конечно понимаю, что никуда вы звонить и проверять не будете, однако я попытался быть с вами объектиным.

 

[vadimv]

тогда, в конце 90-х годов он произошел не сразу и не через год, а примерно через два года после начала кризиса. По этой же логике, обвал рынка недвижимости у нас сегодня должен произойти в 2011 году.

Через два года - это в ноябре 2010. Что ж, ждать осталось недолго, поживем - увидим.

 

[Dobrofey]

Я не претендую на истину.

А вот у меня и многих других участников данной ветки сложилось впечатление, что для вас существуют только два мнения: ваше и чужое неправильное. :mrgreen:

Даже более того, я отсылаю вас к первоисточникам проверить мои слова. Вы этого делать не хотите.

У вас есть уникальная особенность - вы постоянно перевираете любую информацию в свою пользу, это многие здесь неоднократно отмечали. Поэтому большинство ваших "цифр" я опроверг подтвержденной статистикой, и уже не раз тыкал вас носом в то, что ваши данные противоречат "первоисточникам".

Даже сегодня основную часть продаваемых квартир составляют именно Советские постройки, хрущевки. Проверить это просто. Берете знаметитый "Ваш Шанс" и обзваниваете объявления о продаже квартир. Смею вас заверить, из 10 звонков в 7 вам предложат квартиры постройки 70-80 годов.

Очередное подтверждение тому, что вы чужие коментарии читаете совсем невнимательно. Я не утверждал, что все продаваемые квартиры новые, а говорил, что большая часть из них была ранее куплена (не важно, в кредит или за наличку), и существенного снижения цен на них ожидать не стоит. Банки ведь активно кредитовали не только новострои, но и покупку на "вторичке", тем более что денег у большинства покупателей хватало только на нее. И многие думали: "Куплю щас хотябы убитую хрущевку, ведь жилье "будиттокодаражать", а потом выгодно обменяю с доплатой через несколько лет." Немалая доля квартир приобреталась не для личного проживания, а в спекулятивных целях или для выгодного инвестирования денег.

Все что покупалось в период 2005 - 2008 года не выходит на рынок продаж. Покупалось это как правило на кредитные деньги, и находится все это под залогом. Я знаю единицы людей, которые покупали квартиры на первичке за свои кровные. И то как правило это деньги от продаж хрущевок+свои.

Теперь будет ваш черед удивляться, если вы посмотрите на банковских сайтах упомянутый мной ранее раздел "Реализация залоговой недвижимости". Вас поразят как количество выставленного на продажу жилья от "злостных неплательщиков", так и завышенные цены на него. Просто банки не сильно афишируют "масштабы трагедии", чтобы еще больше не обвалить балансовую стоимость залоговой недвижимости, что уже обернулось для большинства финучреждений громадными убытками.

я попытался быть с вами объектиным.

Попытайтесь быть обьективным в первую очередь перед самим собой, потому как публикация вами здесь заведомо ложной и перекрученной информации однозначно не снизит стоимость сумской недвижимости

З.Ы. напоследок отвечу на ваш пост в адрес другого человека

Если вы пытаетесь спорить, и главное спорить квалифицированно, то прошу в дальнейшем проверять на что вы ссылаетесь. К чему я это говорю. Если бы вы потрудились открыть ту же газету "Ваш Шанс" вы с удивлением обнаружили для себя, что в 2008 году, до кризиса, например плитку укладывали из расчета 60-70 гривен за метр квадратный. Сейчас же, к вашему удивлению, вы обнаружите, что ее готовы укладывать за 30-40 гривен, хотя есть клоуны которые ждут за 60 кто-то согласится. И заметьте, что когда по 60 гривен доллар был 5, когда по 30 доллар 8 гривен. К чему я это говорю. Если бы вы более грамотно владели информацией, то вы бы знали что оплата труда на сторойка упала в разы, и это рано или поздно скажется и на стоимости первичного жилья. Постепенно падение происходит на стройматериалы, хотя там падение не так заметно.

Похоже, для вас в этом мире не осталось ничего удивительного, вы всё лучше всех знаете. Кроме разве что парочки несущественных для вас вещей, вроде "доли заработной платы в структуре себестоимости строительства". Вас несомненно поразит тот факт, что даже в солидных строительных организациях её часть составляет далеко не 50%, и даже не 30%. Доля стройматериалов доходит до 70%, зарплата - от 7% до 15% (в зависимости от типа жилья), остальное - другие строительные расходы. Дальше всё это умножается в два-три раза (расходы на всяческие разрешения, откаты чиновникам, НДС, проценты на кредит под строительство, воровство стройматериалов рабочими, прибыль в зависимости от "хотелок" застройщика и т.п.), и получаем конечную стоимость квадратного метра. Теперь у вас появляется возможность блеснуть своими математическими способностями и решить другую задачку для 5-го класса. :mrgreen:
Возьмем максимальную долю зарплаты в цене новостроя - 15%. Работа плиточника (из вашего примера) стала "стоить" 40 грн/м2 вместо 60 грн/м2. Допустим, что и у остальных строителей зарплата снизилась в той же пропорции, т.е. в 1.5 раза. И в целом это полуторакратное снижение зарплат снизит стоимость "квадрата" аж на 15%-(15%/1.5)=5%. Неужели так существенно?
Стройматериалы тоже не шибко упали в цене, ведь многое закупалось за валюту. Может, воровать на стройке стали меньше? Нет. Может, взятки и откаты уменьшились? Нет, у чиновников тоже "кризис". Может, НДС отменили? Тоже нет. Может, ставки кредитования для застройщиков (у которых нет собственных средств) упали? Наоборот, выросли. Так за счет чего может снижаться стоимость жилья "в разы" ???
Застройщики и так правильно сделали, что зафиксировали свои цены в гривнах, и во многих случаях благодаря этому покупка жилья в новострое оказалась выгоднее "вторички". Так что сколько бы дедушка Стельмах не грозил им двукратным снижением цен, ниже себестоимости ни один застройщик продавать свои "квадраты" не будет.